www.kluczewo.fora.pl

kluczewo

Odpowieź na nasze pytanie

Integralność instalacji w budynku wielolokalowym – wybrane aspekty prawne i techniczne.

Uwagi wstępne
Ustawa Prawo budowlane[1] stanowi, że budynek to zarówno konstrukcja architektoniczno-budowlana jak i wszystkie wspólne instalacje i urządzenia, stanowiące jego normatywne wyposażenie , dzięki którym budynek taki może spełniać funkcje dla których został zaprojektowany i wniesiony. Tak więc wszelkie instalacje stanowiące normatywne wyposażenie budynku wielolokalowego, a więc także instalacje służące do dostawy paliw gazowych i energii elektrycznej, wody czy odbioru ścieków, oraz instalacje centralnego ogrzewania (służące do ogrzewania poszczególnych lokali jak i pomieszczeń wspólnych) i centralnej ciepłej wody – to konkretne techniczne rozwiązania projektowe stanowiące integralną całość budynku. W tym znaczeniu możemy mówić o integralności instalacji w budynku wielolokalowym. Naruszenie tej integralności w czasie użytkowania budynku i jego poszczególnych lokali może w istotny sposób zakłócić funkcjonowanie poszczególnych instalacji. Implikacje prawne i techniczne naruszenia tej integralności najbardziej widoczne są na przykładzie systemu grzewczego w budynku wielolokalowym [6].

Na czym polega problem?
Obowiązujące przepisy prawa, a konkretnie Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych [4], instalację centralnego ogrzewania definiuje jako: ”układ przewodów centralnego ogrzewania w budynku wraz z armaturą i wyposażeniem, mający początek w miejscu połączenia przewodu z zaworem odcinającym tę instalację od węzła cieplnego lub przyłącza, a zakończenie na grzejnikach”. Przepisy budowlane stanowią także, iż „sposób użytkowania instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu powinien być zgodny z założeniami projektu oraz z instrukcjami użytkowania tych instalacji i urządzeń”. Ten sam przepis dopuszcza jednak możliwość odstępstwa od założeń projektu oraz instrukcji użytkowania instalacji i urządzeń stwierdzając, że „wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciel budynku”. Przepis ten powszechnie interpretowany jest w ten sposób, że zarządca budynku ma niczym nieograniczoną swobodę w podejmowaniu decyzji np. w sprawie odłączania pojedynczych lokali od systemu grzewczego całego budynku. Często takie decyzje motywuje się niedogrzewaniem mieszkań na ostatnich kondygnacjach lub innych lokali usytuowanych niekorzystnie w bryle budynku. Znany jest także przypadek, kiedy administracja osiedla, lokatorom narzekającym na wysokie koszty ogrzewania, niezależnie od usytuowania mieszkania proponuje odłączanie ich lokali od instalacji centralnego ogrzewania. W takich min. sprawach zwracają się do naszego Stowarzyszenia zarówno zarządcy jak też lokatorzy z budynków wielolokalowych.

Co wynika z przepisów?
1. Wydane na podstawie ustawy Prawo budowlane [1] obowiązujące Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie [4] w § 132 ust 1 stanowi, cyt.: „Budynek który ze względu na swoje przeznaczenie wymaga ogrzewania, powinien być wyposażony w instalację ogrzewczą lub inne urządzenia ogrzewcze, nie będące piecami, trzonami kuchennymi lub kominkami”. Należy podkreślić, że dotyczy to całego budynku dla którego zaprojektowano i wykonano zgodnie z tym projektem system ogrzewania. Co do zasady nie projektuje się i nie wykonuje w jednym budynku mieszkalnym, wielolokalowym różnych systemów ogrzewania, chociaż w tym względzie spotyka się wyjątki w nowo wznoszonych budynkach.
2. Natomiast Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych [5] w § 2 stanowi min. że „budynek, jego instalacje i urządzenia powinny zapewnić warunki zaopatrzenia w wodę, gaz, energię cieplną, energię elektryczną, ochronę przeciwpożarową, oraz odprowadzania ścieków i usuwania odpadów stałych”. Dalej w ust.5 przepis stanowi, że instalacja i urządzenia powinny zapewnić „możliwość racjonalizacji zużycia wody i nośników energii zgodnie z wymaganiami użytkowników lokali, lecz w sposób nie naruszający interesów osób trzecich i nie powodujący pogorszenia właściwości użytkowych i technicznych budynku i związanych z nim urządzeń”.
W § 16 ust.1 stwierdza się natomiast: ”Sposób użytkowania instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu powinien być zgodny z założeniami projektu oraz instrukcjami użytkowania tych instalacji i urządzeń”. Natomiast odnośnie użytkowania instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w § 40 stwierdza się, że należy zapewnić min. utrzymywanie wymaganego stanu technicznego instalacji i urządzeń oraz właściwe warunki ich użytkowania. Natomiast w § 42 stwierdza się: „Wprowadzenie jakichkolwiek zmian instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania w lokalu wymaga wcześniejszego uzyskania zgody właściciela budynku”.
3. Ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali [3] w art 3.2. definiuje „nieruchomość wspólną” jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Takie stanowisko zawarte jest także w wyroku Sądu Najwyższego z 28.08.1997 r. stwierdzającego min., że instalacja centralnego ogrzewania jest częścią nieruchomości wspólnej.
Art. 13 ust.1 wymienionej ustawy stanowi, że właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli.

Techniczne aspekty problemu
1. Należy zauważyć, że w każdym przypadku odłączenie pojedyńczego lokalu od wspólnej instalacji centralnego ogrzewania budynku i zainstalowanie innego systemu ogrzewania narusza równowagę termiczną budynku i wymaga co najmniej opracowania i wdrożenia nowego projektu regulacji hydraulicznej. Jeśli np. w budynku zainstalowany jest kocioł grzewczy to przecież został on dobrany zgodnie z obliczeniowym zapotrzebowaniem na ciepło dla całego budynku, z uwzględnieniem także lokalu, który został odłączony od instalacji centralnego ogrzewania; jego wydajność nie będzie więc racjonalnie wykorzystana. Trzeba ponadto uwzględnić, że oprócz kosztów bieżącej eksploatacji kotła w określonym czasie trzeba będzie przeprowadzić jego remont a w dalszej kolejności wymienić. Koszty te obciążą właścicieli wszystkich lokali – czy właściciel lokalu odłączonego od centralnego ogrzewania także będzie partycypował w tych kosztach?
2. W lokalu odłączonym od instalacji centralnego ogrzewania jego właściciel
3. ( uzytkownik ), powinien zainstalować inny system ogrzewania, przepisy stanowią bowiem, że każdy lokal mieszkalny musi mieć ogrzewanie a we wszystkich pomieszczeniach należy zapewnić temperatury określone Polską Normą. Najczęściej będzie to ogrzewanie gazowe lub elektryczne. To rodzi nowe problemy dotyczące min. wydajności istniejącej w budynku instalacji gazowej lub elektrycznej, zapewnienia wentylacji dla nowych potrzeb, wymogów przeciwpożarowych itp. Oznacza to, że powinien zostać wykonany aneks do projektu technicznego całego budynku oraz lokalu który ma zostać odłączony od systemu grzewczego budynku oraz wykonane, związane z tym projektem prace modernizacyjne. Należy podkreślić, że w każdym przypadku indywidualny system ogrzewania pojedynczego mieszkania w takim budynku musi być zaprojektowany i wykonany przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Czy wszyscy właściciele mieszkań w takim budynku będą uczestniczyć w kosztach z tym związanych?.
4. Natomiast sprawę rozliczania kosztów zakupu ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego reguluje art. 45a ustawy Prawo energetyczne [2]. Koszty te, zgodnie z ust 4 powinny być rozliczane przez odbiorcę w opłatach , pobieranych od użytkowników lokali w tym budynku, przy czym wysokość tych opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie kosztów zakupu ciepła ponoszonych przez tego odbiorcę. Ustawa określa min. przy pomocy jakich urządzeń należy rozliczać na poszczególne lokale koszty zakupu ciepła i jakie są uwarunkowania ich zastosowania. Nie przewiduje natomiast odłączania od systemu grzewczego w budynku wielolokalowym pojedynczych lokali. Można założyć, że ustawodawca świadomie to zrobił min. w celu stworzenia zarządcy budynku prawidłowych warunków do zastosowania odpowiedniego dla danego budynku systemu indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania. Należy podkreślić, że pozostaje to w zgodności z wymienionymi przepisami Prawa budowlanego [1] a także cytowaną uchwałą Sądu Najwyższego.

Przepisy prawa a decyzja zarządcy budynku
1. Obowiązujące przepisy prawa nie pozwalają zarządcy budynku wielolokalowego
( także właścicielowi mieszkania ) na swobodne podejmowanie decyzji dotyczących odłączenia lokalu w budynku wielolokalowym od systemu centralnego ogrzewania w takim budynku. Jeśli na przykład instalacja centralnego ogrzewania nie funkcjonuje prawidłowo, mieszkania nie są dogrzewane, to należy zwracać się do specjalistów ogrzewnictwa o poradę i pomoc w rozwiązaniu takiego problemu. Odłączenie pojedynczego lokalu od instalacji centralnego ogrzewania w budynku sprawy nie rozwiązuje lecz ją komplikuje. Zapisana w cytowanym przepisie zgoda właściciela ( zarządcy ) budynku na dokonanie zmian w instalacji centralnego ogrzewania dotyczy – moim zdaniem, „spraw mniejszej wagi”, związanych np. z modernizacją mieszkania i potrzebą wymiany grzejnika w łazience na nowoczesny o takiej samej mocy, zmianę usytuowania takiego grzejnika itp.
2. Jeśli już wydana została zgoda na odłączenie lokalu od centralnego ogrzewania, to zarządca budynku ma prawo, w opracowanym regulaminie, określić zasady i warunki partycypowania przez właściciela takiego lokalu w kosztach ogrzewania budynku. Wielkość tego udziału powinna zależeć od konkretnego stanu faktycznego dotyczącego zwłaszcza położenia lokalu w bryle budynku, jego wielkości ale także powinna uwzględniać sposób korzystania z lokalu przez użytkownika ( np. dłuższe przerwy w ogrzewaniu takiego lokalu spowodowane nieobecnością właściciela ). Odłączony lokal powinien pokrywać przynajmniej koszty stałe związane z dostawą ciepła do budynku, przypisane do tego lokalu w odpowiedniej proporcji, chyba, że zarządca budynku po odłączeniu lokalu od instalacji wspólnej mógł zredukować i faktycznie zmniejszył zamówioną moc lub ponoszone koszty stałe. Jeśli budynek ma np. własną kotłownię, to jej moc była przecież określona z uwzględnieniem potrzeb wszystkich lokali. W takim przypadku późniejsze odłączenie jakiegoś lokalu nie powinno zwalniać takiego właściciel lokalu z obowiązku ponoszenia kosztów jej wybudowania i bieżącej eksploatacji. W każdym przypadku koszt ten będzie jednak oszacowany a nie wyliczony.

Inne aspekty odłączenia lokalu od systemu grzewczego
Analizując konsekwencje odłączenia lokalu od instalacji centralnego ogrzewania w budynku należy także wziąć pod uwagę to, że instalacja ta była projektowana dla całego budynku. Sieć przewodów doprowadzających ciepło do poszczególnych lokali jest także źródłem pewnych strat. Odłączenie od tej sieci pojedynczego lokalu nie powinno zwalniać jego właściciela od udziału w pokrywaniu tych strat. Najczęściej w przedstawianych sprawach, z którymi zwracają się do nas zarządcy lub lokatorzy brakuje wszystkich istotnych danych: o budynku , źródle ciepła, strukturze opłat dostawy ciepła, czy i jaki jest system rozliczania kosztów ciepła funkcjonuje w budynku. Brak tych danych uniemożliwia oszacowanie jaki powinien być udział lokalu odłączonego w kosztach ogrzewania całego budynku. Nie ma więc podstaw do jednoznacznej odpowiedzi na pytanie jednego z lokatorów, czy w jego przypadku „rozliczanie na poziomie 30% ustalonej miesięcznej stawki za centralne ogrzewanie, pomnożonej przez udział przypadający na jego lokal” jest prawidłowe.

Podsumowanie:
1. Powyższa sytuacja potwierdza, że odłączanie pojedynczego lokalu od systemu centralnego ogrzewania w budynku wielolokalowym jest z jednej strony naruszeniem obowiązujących przepisów prawa ale także w istotny sposób zakłóca działanie tego systemu. W takich warunkach nie jest możliwy poprawny podział kosztów ogrzewania na poszczególne lokale i sprawiedliwe, w odczuciu społecznym, ponoszenie kosztów utrzymania budynku przez wszystkich użytkowników lokali, stosownie do ich udziałów w tej nieruchomości.
2. Problemem pozostaje egzekwowanie ewentualnych decyzji dotyczących przywrócenia stanu pierwotnego instalacji. Doświadczenie pokazuje, że nawet wyroki sadów nakazujących przywrócenie stanu pierwotnego instalacji nie są wykonywane, ponieważ nie ma kto tego wykonywać.
3. Dość powszechne przypadki odłączania pojedynczych lokali od systemu grzewczego budynku potwierdzają potrzebę nowelizacji przepisów ustawy Prawo energetyczne oraz ustawy Prawo budowlane w kierunku zapewnienia zarządcom ale także użytkownikom lokali warunków do racjonalnego gospodarowania ciepłem w budynku stosownie do dyrektyw Unii Europejskiej i polityki energetycznej Państwa w sektorze mieszkaniowym. Zmiany te powinny min. dotyczyć wprowadzenia powszechnego obowiazku rozliczania kosztów ogrzewania na podstawie indywidualnego zużycia oraz określenia konsekwencji dla zarządcy budynku i użytkownika lokalu za doprowadzanie, wbrew obowiązującym przepisom do odłączania lokalu od wspólnego systemu grzewczego w budynku.

.....................................................................................................................................

Przepisy i piśmiennictwo
[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ( Dz. U. Nr 156/06 poz. 1118, z późn. zm. ),
[2] Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne ( Dz. U. Nr 89/06 poz. 625, z późn. zm. ),
[3] Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. O własności lokali ( Dz. U. Nr 80/00 poz. 903, z późn. zm. ),
[4] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dna 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 75/02 poz. 690, z późn. zm. ),
[5] Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych ( Dz. U. Nr 74/99 poz. 836 ),
[6] K. Cichowski: Niektóre uwarunkowania rezygnacji z centralnego ogrzewania lokalu mieszkalnego w budynku wielolokalowym, w Materiałach szkoleniowych – XXIV Spotkanie Producentów, Dystrybutorów i Odbiorców Ciepła, Puławy 29-31 styczeń 2008 r.

madalina · Gość

Dzień dobry,

słyszałam, że istnieje przepis, który dopuszcza możliwość demontażu ogrzewania na klatce schodowej bloku mieszkalnego, jeżeli budynek przeszedł proces termoizolacji oraz są w nim zamontowane plastikowe okna (na klatce). Jaki to przepis? Chodzi mi o konkretny paragraf i ustawę / rozporządzenie. Będę wdzięczna za pomoc.